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INEFFICACITE DE LA CLAUSE DE PRISE DES LIEUX EN L'ETAT

01/12/2018

La clause selon laquelle le preneur loue les lieux en l’état n’exonère pas le bailleur de son obligation de délivrance.

La solution est illustrée par un arrêt récent de la Cour de cassation.

Une fromagerie loue des locaux dépourvus de raccordement au réseau électrique et aux eaux usées. Elle fait réaliser les travaux nécessaires et en demande le remboursement au bailleur.

Le bailleur refuse et invoque une clause du bail selon laquelle le locataire prend les locaux en l’état et fait son affaire des démarches et installations nécessaires à l’exercice de l’activité, sans pouvoir exiger de travaux du bailleur.

La demande du locataire est rejetée par la cour d’appel, qui s’appuie sur la clause prévue au contrat pour juger que le bailleur n’a pas manqué à son obligation de délivrance.

Elle est censurée par la Cour de cassation. Cette dernière rappelle que le bailleur est obligé, sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière en ce sens, de délivrer au preneur le bien loué et de l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel il a été loué. Il en résulte qu’une clause de prise des lieux en l’état, comme celle prévue ici, est impuissante à libérer le bailleur de son obligation de délivrance. Seule une stipulation expresse du bail mettant à la charge du locataire le coût des travaux de raccordement aux eaux usées et au réseau électrique aurait pu dispenser le bailleur de la charge de ces travaux nécessaires à la mise en conformité des locaux.

Cass. civ., 3e ch., 11 octobre 2018, n° 17-18553 ; c. civ. art. 1719